PWON: Menjaga Keseimbangan Sumber Pendapatan

preview-pt_pakuwon_jati_tbkKetika salah satu sektor inti pendorong perekonomian seperti properti mulai menunjukan kelesuannya sejak tahun lalu, ada satu perusahaan yang menurut saya masih mampu menjaga performa bisnisnya yaitu PT Pakuwon Jati Tbk (PWON). Pada laporan Q1 2016, PWON mencatatkan penjualan sebesar Rp 1.24 triliyun atau naik 6.9% dari periode yang sama pada tahun 2015. Kenaikan tersebut juga dibarengi oleh tingginya kenaikan laba bersih yaitu tumbuh 65.3% menjadi Rp 543.22 miliyar.

Meskipun masih ada juga beberapa emiten lain yang mencatatkan kenaikan pendapatan, namun PWON dinilai masih unggul dalam menjaga stabilitas pertumbuhannya. Tercatat sejak tahun 2010, PWON mampu menjaga pertumbuhan penjualan diatas 10% termasuk pada saat industri properti sedang kurang bergairah.

Perusahaan properti lain seperti BSDE, CTRA, SMRA, dan CTRA pun bisa dibilang hampir mempunyai pencapaian yang sama jika melihat dari chart pertumbuhan revenue dibawah ini.

Revenue Property

Bahkan kalau dilihat dari nominal pendapatan sebenarnya PWON masih kalah dengan kompetitor yang lain, namun jika kita melihat sedikit lebih jauh pada struktur pendapatan yang dimiliki PWON maka kamu akan menganggap bahwa saham ini termasuk yang spesial.

Pada dasarnya bisnis dari perusahaan properti seperti empat contoh perusahaan diatas adalah pengembangan dan persewaan gedung yang berbentuk perkantoran, perumahan, atau bisa juga hotel. Kemudian tipe pendapatan tersebut dikelompokan menjadi dua yaitu development income yang berasal dari penjualan gedung hasil pengembangan dan recurring income yang berasal dari sewa dan maintenance.

Dua macam pemasukan tersebut juga meiliki ciri khas sendiri. Development income misalnya, pendapatan dari lini ini sekali jadi. Jadi pengembang membangun gedung komersil atau perumahaan yang tujuannya langsung dijual. Jika ingin mendapatkan pendapatan dari sini, pengembang harus membangun bangunan dari awal yang notabene harus dengan modal yang juga besar. Meski begitu, pendapatan dari development income selalu mempunyai nominal yang besar dan cenderung cepat untuk BEP.

Berbeda lagi dengan recurring income, pendapatan ini bisa dibilang sebagai ‘passive income’ dari perusahaan property. Karena pengembang akan dapat income dari gedung yang disewakan entah itu gedung perkantoran, hotel, ataupun mall dan gedung komersil lainnya. Layaknya seseorang punya rumah yang difungsikan sebagai kos-kosan, pendapatan yang berulang (entah itu secara bulanan atau tahunan) pasti akan diterima jika penyewa kos-kosan selalu penuh.

Mana yang lebih baik antara development income dan recurring income?

Jelas keduanya mempunyai keunggulan dan kekurangan masing-masing. Development income akan sangat efektif jika siklus ekonomi sedang growing dengan asumsi consumer spending yang akan menggerakkan sektor properti. Namun jika perusahaan properti hanya mengandalkan sumber ini saya rasa akan kesulitan jika demand terhadap properti sedang menurun. Berbeda dengan recurring income, dalam situasi apa pun efek ke sumber pendapatan dari recurring income tidak akan sebesar development income karena pada dasarnya, pihak penyewa akan cenderung stabil. Hanya saja jika ekonomi sedang tumbuh pesat maka perusahaan yang hanya mengandalkan recurring income akan kalah dengan mereka yang mengandalkan development income sebagai sumber pendapatan utamanya.

Oke, kembali ke PWON.

Berdasarkan laporan keuangan yang baru keluar Q2 2016, jelas terlihat bahwa pendapatan PWON masih sangat berimbang antara development income dan recurring income. Dengan total penjualan mencapai 2,441 Miliyar rupiah, jumlah itu sumbangkan oleh 1,213 Miliyar dari development income dan 1,228 Miliyar sisanya dari recurring income.

PWON Q2

Sangat berimbang. Bahkan persentage antara recurring dan development yang nyaris 50:50, membuat PWON tampak istimewa. Secara umum maka bisa dikatakan bahwa bisnis properti PT Pakuwon Jati cukup tahan dengan up and down kondisi ekonomi seperti saat ini.

Dari segi recurring income pun, occupancy rate yang dimiliki PWON tergolong tinggi dengan nilai 95% (lebih tinggi dari rata-rata Jakarta: 92% – sumber). Dengan analogi kos-kosan seperti tadi, maka seolah-olah hampir semua kamar tersewakan.

Selain itu, tercatat sejak tahun 2011 PWON mampu menjaga keseimbangan sumber pendapatan antara recurring dan development income.

PWON Q2

Meski begitu, jika melihat laba bersih PWON pada laporan tutup buku tahun 2015 lalu memang terlihat jika PWON memiliki kelemahan di beban keuangan dengan denominasi US Dollar yang notabene menguat tajam seiring isu kenaikan suku bunga Amerika Serikat pada kuartal ketiga tahun lalu. Walaupun saya coba cek sekilas di laporan Q2 2016 ini sepertinya masalah tersebut sudah cukup teratasi.

Perlu diketahui bahwa ulasan singkat ini hanya mencakup sumber pendapatan PWON saja dan belum memasuki ke aspek yang lebih detail seperti struktur permodalan dan aset-aset yang dimiliki. Namun dari sini pun saya sudah merasa convinced dengan bisnis PWON yang mungkin saya bisa menyebutnya sebagai the defensive stock of property indusrty.

ACES: Earning Growth Menarik, Tapi…

Seakan tidak mau ketinggalan memanfaatkan momen jadwal rilis laporan keuangan audited FY 2015, kali ini saya mencoba berpartisipasi juga dalam mencari-cari perusahaan mana yang memiliki performa diatas rata-rata selama setahun kemarin. Disini saya mencoba untuk membuat spreadsheet valuasi saham untuk menentukan berapa nilai harga saham itu sebenarnya terlepas dari harga pasar.

Akhirnya pilihan saya jatuh pada PT Ace Hardware Tbk. Perusahan berkode ACES ini bergerak di industri ritel yang menjual peralatan rumah tangga, semua orang pasti tau lah ya.

Kalau ditanya alasan saya kenapa memilih saham ini, sebenarnya bukan karena yakin bahwa ACES mempunyai performa diatas rata-rata atau mempunyai prospek cerah. Saya belum tau. Bukan juga karena termasuk dalam The BEI Super Companies versi Pak Parahita. Saya milih ACES karena bisnisnya cukup mudah untuk dimengerti; mereka menjual peralatan rumah tangga, itu saja. Dengan bisnis yang fokus tersebut akan lebih mudah untuk membaca laporan keuangannya. Continue reading “ACES: Earning Growth Menarik, Tapi…”

AISA: Blunder Fatal Dari Salah Satu Primadona BEI

Minggu ini saya dikejutkan oleh pergerakan saham PT Tiga Pilar Sejahtera Food (AISA) yang dua hari berturut-turut turun lebih dari 9%, bahkan pada tanggal 20 Januari kemarin sempat auto reject kiri yang berarti penurunan harga saham sudah mencapai batas maksimal. Sudah mentok. Nggak bisa turun lagi.

Sebenarnya sejak pertengahan tahun lalu harga saham AISA secara perlahan sudah mulai menunjukan penurunan dari harga tertingginya di level 2,125 yang berlanjut hingga penutupan akhir tahun 2015 harganya jatuh pada angka 1,120. Sampai pada akhirnya menarik banyak perhatian investor pada tanggal 20 dan 21 Januari lalu yang harganya menyentuh level terendah pada angka 935. Sesuatu yang sangat mengherankan ketika harga saham turun hingga separuh harga dalam rentang kurang dari satu tahun.

Perlu diketahui bahwa diantara 500an perusahaan yang listed di BEI, AISA merupakan salah satu saham yang mempunyai nilai fundamental diatas rata-rata. Bahkan pada semester kedua tahun 2013 lalu
Continue reading “AISA: Blunder Fatal Dari Salah Satu Primadona BEI”