Membaca Perekonomian Indonesia dari Komponen Penyusun PDB

Bulan Februari lalu Badan Pusat Statistik (BPS) resmi mengumumkan Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia tahun 2017 dengan pencapaian 5.07%, naik tipis dari tahun lalu yaitu 5.02%. Meski begitu angka tersebut masih dibawah target pemerintah yang dituangkan dalam asumsi dasar ekonomi makro pada anggaran dasar APBN 2017 sebesar 5.10%, bahkan beberapa institusi international seperti ADB dan IMF pun punya prediksi yang lebih tinggi yaitu 5.20%. Jadi, secara pribadi tentunya saya kurang puas dengan hasil tersebut.

PDB sendiri sampai saat ini masih menjadi indikator utama untuk melihat pertumbuhan ekonomi suatu negara. Jika dilihat dari beberapa tahun terakhir memang pertumbuhan ekonomi Indonesia selalu dibawah ekspektasi. Berbagai macam spekulasi dan analisa pun muncul untuk mencoba menggambarkan apa yang sebenarnya terjadi. Melalui tulisan ini, saya mencoba memaparkan faktor apa saja yang berpengaruh langsung terhadap pertumbuhan ekonomi di Indonesia, sehingga kita mampu melihat beberapa masalah dan peluang yang masih bisa dikembangkan untuk mencapai perumbuhan yang lebih optimal. Continue reading “Membaca Perekonomian Indonesia dari Komponen Penyusun PDB”

Memahami Pergerakan Ekonomi Untuk Pemula

Bagi kebanyakan orang awam biasanya akan begitu bergantung dengan media untuk sekedar mengetahui kondisi ekonomi saat ini atau isu-isu perkembangan pembangunan ekonomi di Indonesia. Sehingga apa yang dilihat, itu lah yang dianggap benar.

Meskipun yang disampaikan media pun bukan sebuah kebohongan, tapi akan selalu ada beberapa poin khusus untuk ditekankan sebagai penggiring opini. Seperti saat ini dimana utang pemerintah Indonesia yang terus meningkat santer diberitakan, sehingga mereka yang membaca akan menganggap itu sebagai sebuah fakta membahayakan bagi negara padahal jika dilihat lebih dalam ada poin penting lainnya yang luput dari pemberitaan, yaitu kekayaan yang dimiliki negara dan perbandingan hutang negara dengan negara lain. Continue reading “Memahami Pergerakan Ekonomi Untuk Pemula”

PWON: Menjaga Keseimbangan Sumber Pendapatan

preview-pt_pakuwon_jati_tbkKetika salah satu sektor inti pendorong perekonomian seperti properti mulai menunjukan kelesuannya sejak tahun lalu, ada satu perusahaan yang menurut saya masih mampu menjaga performa bisnisnya yaitu PT Pakuwon Jati Tbk (PWON). Pada laporan Q1 2016, PWON mencatatkan penjualan sebesar Rp 1.24 triliyun atau naik 6.9% dari periode yang sama pada tahun 2015. Kenaikan tersebut juga dibarengi oleh tingginya kenaikan laba bersih yaitu tumbuh 65.3% menjadi Rp 543.22 miliyar.

Meskipun masih ada juga beberapa emiten lain yang mencatatkan kenaikan pendapatan, namun PWON dinilai masih unggul dalam menjaga stabilitas pertumbuhannya. Tercatat sejak tahun 2010, PWON mampu menjaga pertumbuhan penjualan diatas 10% termasuk pada saat industri properti sedang kurang bergairah.

Perusahaan properti lain seperti BSDE, CTRA, SMRA, dan CTRA pun bisa dibilang hampir mempunyai pencapaian yang sama jika melihat dari chart pertumbuhan revenue dibawah ini.

Revenue Property

Bahkan kalau dilihat dari nominal pendapatan sebenarnya PWON masih kalah dengan kompetitor yang lain, namun jika kita melihat sedikit lebih jauh pada struktur pendapatan yang dimiliki PWON maka kamu akan menganggap bahwa saham ini termasuk yang spesial.

Pada dasarnya bisnis dari perusahaan properti seperti empat contoh perusahaan diatas adalah pengembangan dan persewaan gedung yang berbentuk perkantoran, perumahan, atau bisa juga hotel. Kemudian tipe pendapatan tersebut dikelompokan menjadi dua yaitu development income yang berasal dari penjualan gedung hasil pengembangan dan recurring income yang berasal dari sewa dan maintenance.

Dua macam pemasukan tersebut juga meiliki ciri khas sendiri. Development income misalnya, pendapatan dari lini ini sekali jadi. Jadi pengembang membangun gedung komersil atau perumahaan yang tujuannya langsung dijual. Jika ingin mendapatkan pendapatan dari sini, pengembang harus membangun bangunan dari awal yang notabene harus dengan modal yang juga besar. Meski begitu, pendapatan dari development income selalu mempunyai nominal yang besar dan cenderung cepat untuk BEP.

Berbeda lagi dengan recurring income, pendapatan ini bisa dibilang sebagai ‘passive income’ dari perusahaan property. Karena pengembang akan dapat income dari gedung yang disewakan entah itu gedung perkantoran, hotel, ataupun mall dan gedung komersil lainnya. Layaknya seseorang punya rumah yang difungsikan sebagai kos-kosan, pendapatan yang berulang (entah itu secara bulanan atau tahunan) pasti akan diterima jika penyewa kos-kosan selalu penuh.

Mana yang lebih baik antara development income dan recurring income?

Jelas keduanya mempunyai keunggulan dan kekurangan masing-masing. Development income akan sangat efektif jika siklus ekonomi sedang growing dengan asumsi consumer spending yang akan menggerakkan sektor properti. Namun jika perusahaan properti hanya mengandalkan sumber ini saya rasa akan kesulitan jika demand terhadap properti sedang menurun. Berbeda dengan recurring income, dalam situasi apa pun efek ke sumber pendapatan dari recurring income tidak akan sebesar development income karena pada dasarnya, pihak penyewa akan cenderung stabil. Hanya saja jika ekonomi sedang tumbuh pesat maka perusahaan yang hanya mengandalkan recurring income akan kalah dengan mereka yang mengandalkan development income sebagai sumber pendapatan utamanya.

Oke, kembali ke PWON.

Berdasarkan laporan keuangan yang baru keluar Q2 2016, jelas terlihat bahwa pendapatan PWON masih sangat berimbang antara development income dan recurring income. Dengan total penjualan mencapai 2,441 Miliyar rupiah, jumlah itu sumbangkan oleh 1,213 Miliyar dari development income dan 1,228 Miliyar sisanya dari recurring income.

PWON Q2

Sangat berimbang. Bahkan persentage antara recurring dan development yang nyaris 50:50, membuat PWON tampak istimewa. Secara umum maka bisa dikatakan bahwa bisnis properti PT Pakuwon Jati cukup tahan dengan up and down kondisi ekonomi seperti saat ini.

Dari segi recurring income pun, occupancy rate yang dimiliki PWON tergolong tinggi dengan nilai 95% (lebih tinggi dari rata-rata Jakarta: 92% – sumber). Dengan analogi kos-kosan seperti tadi, maka seolah-olah hampir semua kamar tersewakan.

Selain itu, tercatat sejak tahun 2011 PWON mampu menjaga keseimbangan sumber pendapatan antara recurring dan development income.

PWON Q2

Meski begitu, jika melihat laba bersih PWON pada laporan tutup buku tahun 2015 lalu memang terlihat jika PWON memiliki kelemahan di beban keuangan dengan denominasi US Dollar yang notabene menguat tajam seiring isu kenaikan suku bunga Amerika Serikat pada kuartal ketiga tahun lalu. Walaupun saya coba cek sekilas di laporan Q2 2016 ini sepertinya masalah tersebut sudah cukup teratasi.

Perlu diketahui bahwa ulasan singkat ini hanya mencakup sumber pendapatan PWON saja dan belum memasuki ke aspek yang lebih detail seperti struktur permodalan dan aset-aset yang dimiliki. Namun dari sini pun saya sudah merasa convinced dengan bisnis PWON yang mungkin saya bisa menyebutnya sebagai the defensive stock of property indusrty.