Papan Akselerasi, Upaya BEI Membantu UMKM Melantai di Bursa

Hari Rabu, 8 Januari 2019 menjadi salah satu hari bersejarah di BEI dimana perusahaan pertama akhirnya melantai di bursa melalui Papan Akselerasi. Adalah PT Tourindo Guide Indonesia Tbk, bergerak dalam bisnis penyedia layanan pariwisata, yang mencatatkan sahamnya dengan kode PGJO. Emiten ini melepas 48.98% kepemilikannya atau setara 150 juta lembar saham pada masyarakat dengan harga 80 rupiah per lembarnya.

Pencatatan saham ini menjadi menarik karena jika kita melihat perusahaan yang memiliki website dengan nama brand Pigijo masih tergolong sebagai perusahaan rintisan. Dengan kata lain, Pigijo adalah perusahaan kecil yang baru memulai operasinya. Tercatat pada rangkuman laporan laba rugi mereka, Pigijo baru membukukan penjualan sebesar Rp 36 juta selama enam bulan pertama di tahun 2019. Kecil kan? Kecil banget. Mungkin mbak-mbak pedagang skin care di Shopee pun bisa mendapatkan omzet yang setara.

Continue reading “Papan Akselerasi, Upaya BEI Membantu UMKM Melantai di Bursa”

PWON: Menjaga Keseimbangan Sumber Pendapatan

preview-pt_pakuwon_jati_tbkKetika salah satu sektor inti pendorong perekonomian seperti properti mulai menunjukan kelesuannya sejak tahun lalu, ada satu perusahaan yang menurut saya masih mampu menjaga performa bisnisnya yaitu PT Pakuwon Jati Tbk (PWON). Pada laporan Q1 2016, PWON mencatatkan penjualan sebesar Rp 1.24 triliyun atau naik 6.9% dari periode yang sama pada tahun 2015. Kenaikan tersebut juga dibarengi oleh tingginya kenaikan laba bersih yaitu tumbuh 65.3% menjadi Rp 543.22 miliyar.

Meskipun masih ada juga beberapa emiten lain yang mencatatkan kenaikan pendapatan, namun PWON dinilai masih unggul dalam menjaga stabilitas pertumbuhannya. Tercatat sejak tahun 2010, PWON mampu menjaga pertumbuhan penjualan diatas 10% termasuk pada saat industri properti sedang kurang bergairah.

Perusahaan properti lain seperti BSDE, CTRA, SMRA, dan CTRA pun bisa dibilang hampir mempunyai pencapaian yang sama jika melihat dari chart pertumbuhan revenue dibawah ini.

Revenue Property

Bahkan kalau dilihat dari nominal pendapatan sebenarnya PWON masih kalah dengan kompetitor yang lain, namun jika kita melihat sedikit lebih jauh pada struktur pendapatan yang dimiliki PWON maka kamu akan menganggap bahwa saham ini termasuk yang spesial.

Pada dasarnya bisnis dari perusahaan properti seperti empat contoh perusahaan diatas adalah pengembangan dan persewaan gedung yang berbentuk perkantoran, perumahan, atau bisa juga hotel. Kemudian tipe pendapatan tersebut dikelompokan menjadi dua yaitu development income yang berasal dari penjualan gedung hasil pengembangan dan recurring income yang berasal dari sewa dan maintenance.

Dua macam pemasukan tersebut juga meiliki ciri khas sendiri. Development income misalnya, pendapatan dari lini ini sekali jadi. Jadi pengembang membangun gedung komersil atau perumahaan yang tujuannya langsung dijual. Jika ingin mendapatkan pendapatan dari sini, pengembang harus membangun bangunan dari awal yang notabene harus dengan modal yang juga besar. Meski begitu, pendapatan dari development income selalu mempunyai nominal yang besar dan cenderung cepat untuk BEP.

Berbeda lagi dengan recurring income, pendapatan ini bisa dibilang sebagai ‘passive income’ dari perusahaan property. Karena pengembang akan dapat income dari gedung yang disewakan entah itu gedung perkantoran, hotel, ataupun mall dan gedung komersil lainnya. Layaknya seseorang punya rumah yang difungsikan sebagai kos-kosan, pendapatan yang berulang (entah itu secara bulanan atau tahunan) pasti akan diterima jika penyewa kos-kosan selalu penuh.

Mana yang lebih baik antara development income dan recurring income?

Jelas keduanya mempunyai keunggulan dan kekurangan masing-masing. Development income akan sangat efektif jika siklus ekonomi sedang growing dengan asumsi consumer spending yang akan menggerakkan sektor properti. Namun jika perusahaan properti hanya mengandalkan sumber ini saya rasa akan kesulitan jika demand terhadap properti sedang menurun. Berbeda dengan recurring income, dalam situasi apa pun efek ke sumber pendapatan dari recurring income tidak akan sebesar development income karena pada dasarnya, pihak penyewa akan cenderung stabil. Hanya saja jika ekonomi sedang tumbuh pesat maka perusahaan yang hanya mengandalkan recurring income akan kalah dengan mereka yang mengandalkan development income sebagai sumber pendapatan utamanya.

Oke, kembali ke PWON.

Berdasarkan laporan keuangan yang baru keluar Q2 2016, jelas terlihat bahwa pendapatan PWON masih sangat berimbang antara development income dan recurring income. Dengan total penjualan mencapai 2,441 Miliyar rupiah, jumlah itu sumbangkan oleh 1,213 Miliyar dari development income dan 1,228 Miliyar sisanya dari recurring income.

PWON Q2

Sangat berimbang. Bahkan persentage antara recurring dan development yang nyaris 50:50, membuat PWON tampak istimewa. Secara umum maka bisa dikatakan bahwa bisnis properti PT Pakuwon Jati cukup tahan dengan up and down kondisi ekonomi seperti saat ini.

Dari segi recurring income pun, occupancy rate yang dimiliki PWON tergolong tinggi dengan nilai 95% (lebih tinggi dari rata-rata Jakarta: 92% – sumber). Dengan analogi kos-kosan seperti tadi, maka seolah-olah hampir semua kamar tersewakan.

Selain itu, tercatat sejak tahun 2011 PWON mampu menjaga keseimbangan sumber pendapatan antara recurring dan development income.

PWON Q2

Meski begitu, jika melihat laba bersih PWON pada laporan tutup buku tahun 2015 lalu memang terlihat jika PWON memiliki kelemahan di beban keuangan dengan denominasi US Dollar yang notabene menguat tajam seiring isu kenaikan suku bunga Amerika Serikat pada kuartal ketiga tahun lalu. Walaupun saya coba cek sekilas di laporan Q2 2016 ini sepertinya masalah tersebut sudah cukup teratasi.

Perlu diketahui bahwa ulasan singkat ini hanya mencakup sumber pendapatan PWON saja dan belum memasuki ke aspek yang lebih detail seperti struktur permodalan dan aset-aset yang dimiliki. Namun dari sini pun saya sudah merasa convinced dengan bisnis PWON yang mungkin saya bisa menyebutnya sebagai the defensive stock of property indusrty.

Menyikapi Hasil Valuasi Saham

Pada tulisan sebelumnya saya berbagi mengenai brief result of my valuation spreadsheet yang mengabil PT ACE Hardware Tbk sebagai contohnya. Sebenarnya ada banyak data yang mau saya share juga sekaligus, namun saat itu saya hanya fokus pada fair value saham tersebut.

Berdasarkan hitungan yang saya buat dengan data terakhir tanggal 13 April 2016, ACES mempunyai fair value sebesar Rp 724 per saham atau sedikit overvalued dibandingkan dengan harga pasar pada saat itu.

Mudah untuk menyimpulkan bahwa harga ACES sudah cukup mahal untuk dibeli. Meski begitu, apakah semua keputusan investasi hanya berdasarkan penghitungan fair value?

Lalu bagaimana sebaiknya kita menyikapi hasil dari valuasi tersebut, atau bahkan valuasi dari analis-analis profesional lainnya?

Dalam membaca hasil valuasi saham, tentunya sangat penting untuk memperhatikan metode apa yang digunakan. Karena setiap metode valuasi mempunyai keunggulan dan kekurangannya masing-masing. Dan, yang terpenting, satu metode valuasi itu tidak bisa digunakan untuk menilai semua industri.

ACES misalnya, pada hitungan valuasi sebelumnya saya menggunakan Discounted Cash Flow dengan FCFE sebagai valuation based. Saya menggunakan DCF karena secara historis, ACES sebagai perusahaan di industri ritel, memiliki earning growth yang stabil dan cash flow yang mudah untuk di estimasi.

Hal itu tentunya akan berbeda lagi kondisinya jika kita mencoba untuk menilai fair value dari industri lain seperti manufaktur atau perbankan yang memiliki model bisnis lebih rumit. Butuh metode dan asumsi yang lebih komprehensif tentunya.

Terlebih lagi, meskipun data yang digunakan diambil langsung dari laporan keuangan namun tetap saja butuh asumsi yang sifatnya sangat subjektif.

Pernah kah kamu melihat hasil valuasi dari beberapa analis menunjukan nilai dan kesimpulan yang berbeda-beda? Sedikit-banyak karena mereka menggunakan asumsi yang juga berbeda, dan masing-masing tentunya punya alasan yang kuat untuk itu.

Asumsi yang dimaksud adalah tingkat keyakinan dalam membuat proyeksi bisnis di masa mendatang baik dari faktor perusahaan maupun ekonomi makro. Bagaimana para analis melihat kedua hal itu tentunya memiliki pendekatan yang berbeda-beda.

Pada kasus ACES yang saya hitung menggunakan DCF, ada dua asumsi paling krusial dalam menentukan hasil harga wajar saham yaitu growth rate untuk menilai pengembalian bisnis ACES  dimasa mendatang dan discount rate yang digunakan untuk  mengkonversi nilai dimasa depan menjadi present value.

Perlu diketahui bahwa sedikit perubahan pada discount rate mempunyai pengaruh yang sangat besar terhadap harga wajar suatu saham. Saya menggunakan Cost of Equity sebagai discount rate sebesar 14.78% menghasilkan harga wajar ACES menjadi 724. Jika Cost of Equity tersebut diturunkan menjadi 13.82% maka harga wajar saham ACES akan naik menjadi 899.

Begitu pula dengan growth rate. Perbandingan nilai wajar saham ACES juga sangat berbeda jika kita melihat pada hitungan sebelumnya pada asumsi pertumbuhan moderate dan aggresive meskipun perbedaannya hanya 10% dan 11%. Selisih 1% pada asumsi pertumbuhan saja sudah membuat perbedaan yang cukup jauh pada hasil nilai harga wajar dengan perbandingan 724 dan 916.

See? Little change on discount rate and growth rate could give you the other option, or problem. This could differ your final decision on one single stock.

Jadi, poin yang akan saya tekankan disini adalah: valuasi harga saham itu penting, namun ada yang lebih penting untuk dilakukan sebelumnya: memahami bisnis model perusahaan. Itu lah mengapa dalam valuasi saham sebaiknya kita tahu betul industri dan perusahaan yang akan kita nilai demi mendapatkan asumsi yang pas.

Karena pada dasarnya valuasi harga wajar saham itu merupakan quantitative analysis yang menggunakan actual data dari financial statement. Nah, financial statement itu kan sifatnya historical. Tentunya tidak akan cukup membuat asumsi dan proyeksi bisnis suatu perusahaan hanya dengan menyimpulkan dari data historis saja.

Stock Projection

Kita tidak bisa semata-mata membuat proyeksi penjualan hanya dengan average growth tahun-tahun sebelumnya, apalagi free cash flow yang tentunya membutuhkan analisa lebih dalam lagi mengenai kebutuhan biaya untuk ekspansi perusahaan.

Cara terbaik dalam menghitung proyeksi dimasa mendatang, menurut saya, tentu saja harus membaca bisnis model dari perusahaan itu sendiri. Penjualan misalnya, kita harus tau berapa banyak jumlah barang yang akan dijual untuk tahun berikutnya, ditambah dengan adakah kenaikan harga barang setiap tahunnya, karena tanpa tau quantity dan price sama aja hanya menebak-nebak tanpa dasar yang jelas.

Dalam mendukung justifikasi proyeksi tahun berikutnya pun kita tidak bisa mengesampingkan dimana posisi life cycle perusahaan saat ini. Pada dasarnya terdapat empat cycle utama dalam bisnis; introduction, growth, mature, decline. ACES misalnya, memang lima tahun terakhir perusahaan ini membukukan pertumbuhan yang bagus dan stabil, karena cycle mereka sedang ada di tahap growing.

Meski begitu, kita tidak akan pernah tau bagaimana bisnis ACES lima tahun kedepan hanya dengan melihat financial statement kan? That is. Once again, understanding company business model is the most important thing to do before calculating its fair value.

Bottom line, jika ingin melakukan valuasi saham sebaiknya paham betul seperti apa bisnis perusahaan tersebut. Karena valuasi harga merupakan hal yang terakhir dilakukan setelah kita yakin bahwa perusahaan tersebut layak dibeli secara prospek bisnisnya. Valuasi hanya untuk menentukan pada harga berapa saham tersebut layak dibeli, sementara memahami bisnis perusahaan itu berbeda lagi analisanya. Think like a business man instead of just investor.

Pun juga begitu dalam melihat hasil analisis dari sekuritas, sebaiknya kita paham dengan data-data asumsi yang mereka gunakan.